CONTRATOS
TEMA I
CONCEPTO DE VENTA
Es
aquel contrato mediante el cual una persona llamada vendedor, transfiere a otra
llamada comprador la propiedad de una cosa, para la cual el comprador debe
pagar el precio.
Art.
1.474 C.C: La venta es un contrato
por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el
comprador a pagar el precio.
CARACTERES DEL CONTRATO DE
VENTA
- CARACTERES
ESENCIALES.
La transferencia de la propiedad de una cosa
o derecho:
No puede haber contrato de venta sin la transferencia del derecho de
propiedad; sin embargo la transferencia puede ocurrir en un tiempo posterior,
como por ejemplo: “La venta con reserva de dominio”.
El pago del precio:
Viene a ser el objeto y la finalidad que persigue el vendedor al
contratar y debe ser necesariamente en dinero; Quien vende una cosa tiene por
finalidad que se le pague un precio, sin embargo puede variar la forma de pago
ya que el comprador podría pagar en especie de común acuerdo con el vendedor.
Es la expresión en dinero del valor de la mercancía. El precio debe ser: Serio,
Determinado o Determinable, No Debe ser Vil ni Irrisorio:.
- CARACTERES
GENERALES O COMUNES DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA.
Es un contrato bilateral ya que
ambas partes se obligan recíprocamente.
Es un contrato oneroso, porque cada
una de las partes trata de procurarse una ventaja mediante un equivalente.
Es un contrato es de ejecución variable, la transferencia del derecho de propiedad sobre la cosa vendida debe
realizarse de manera inmediata o como resultado de un tracito sucesivo.
Es un contrato consensual ya que
se perfecciona con el simple consentimiento de las partes, lo que no excluye
que la ley en ciertos casos requiere del cumplimiento de algunas formalidades
para darle al contrato oponibilidad ante los terceros.
EFECTOS DE LA VENTA
- VENTA CON
EFECTOS REALES: La
transmisión de la propiedad se realiza de inmediato con la simple emisión
del consentimiento, y el efecto que tiene este contrato es el de hacer
nacer en el comprador un derecho real que no es otro sino el derecho de
propiedad.
- VENTA CON
EFECTOS OBLIGACIONALES: La
transmisión de la propiedad se realiza en un momento posterior o sea, que
no hay derecho real todavía en el patrimonio del comprador, lo que hay es
un derecho de crédito que se convertirá en un futuro en el derecho real de
propiedad para el comprador como ocurre en la venta con reserva de
dominio.
MODALIDADES DE LA VENTA
1.- MUEBLES
A.- VENTA DE COSAS SUJETAS A CUENTA, PESO Y MEDIDA
Estas ventas no son perfectas, sino hasta el momento en que se cuentan, se pesen o se midan, lo que no
significa que el contrato sea imperfecto, ya que el mismo nació cuando se
emitió el consentimiento, lo que quiere decir cuando se dice que la venta no es
perfecta es que la propiedad no se transmite al comprador y en consecuencia el
vendedor sigue corriendo con los riesgos de la cosa.
B.- VENTA EL ALZADA O GLOBO
Son ventas en conjunto, sin especificar, sin evaluación y por un solo
precio. En este tipo de venta las mercancías que se han vendido alzadamente o
en globo, quedan perfectas inmediatamente.
C.- VENTA DE COSAS QUE SE ACOSTUMBRAN A GUSTARSE
Son una serie de objetos que se venden con la condición de que el
comprador los guste o los pruebe, para conocer si la calidad de lo que
está comprando es la que el desea,
entonces hasta tanto ese comprador no guste o pruebe la cosa y de su aceptación
en cuanto a la calidad de la cosa, no se entenderá cumplida la obligación de
dar, no hay transmisión del vendedor al comprador,
D.- VENTA SUJETA A ENSAYO PREVIO
Son las ventas de cosas que bien sea porque están sujetas a
determinado mecanismo o porque hay que probar el material con que están hechas,
se le da la oportunidad al comprador de que las ensaye primero, de acuerdo al
artículo 1.478.
E.- VENTA FUTURA
Se produce cuando el bien o derecho que se va a transmitir versa sobre
una cosa “futura”, la transferencia de la propiedad ocurre cuando la cosa
existe para el momento del perfeccionamiento del contrato y es perfectamente
válida, pero está sometida a la condición de que la cosa tenga existencia: Si
la cosa no llega a tener existencia, la venta será nula.
F.- VENTA ALEATORIA
Es una modalidad de la venta de cosas futuras, la ventaja
depende de un hecho casual, cuando se vendan cosas futuras tomando el comprador
sobre si el riesgo de que no llegaran a existir en su totalidad, o en cualquier
cantidad.
2.- INMUEBLES
A.- VENTA POR CABIDA
En este tipo de ventas de bienes inmuebles, sobre todo cuando se
refiere a “terrenos” , sucede frecuentemente que el objeto material del
contrato de compra-venta, puede que tenga mayor o menor medida de lo que en
principio creían las partes.
B.- VENTA EN GLOBO =
Cuando se compra un terreno y no se especifica el precio por unidad de
medida, sino que se estipula en globo, es decir no se establece relación
entre cada medida y cada parte del
precio.
FORMACIÓN DE LA VENTA
TEMA II
INCAPACIDADES ESPECÍFICAS:
a) PARA VENDER y COMPRAR:
PARA VENDER
El único supuesto de incapacidad para vender y comprar deriva de la
norma de que entre marido y mujer no puede haber venta de bienes.
Articulo 1.481 CC: Entre marido y mujer no puede haber venta de
bienes.
Razones
fundamentales por la cual se ha establecido:
-
Evitar que el
abuso de influencia de un cónyuge sobre el otro, le permita al más influyente
pasar a su nombre algunos bienes.
-
Evitar
donaciones irrevocables encubiertas.
-
Evitar que se
violen las normas relativas a la legítima, que le corresponden a los hijos.
-
Evitar fraudes
contra los acreedores, y en general contra terceros.
-
Evitar
donaciones por más de la cuota disponible.
Supuestos para la
incapacidad:
a.
La existencia
de un matrimonio valido, o una unió de hecho estable.
b. Que la operación sea una venta en sentido estricto.
PARA COMPRAR (No podrán comprar los bienes directamente ni mediante terceros, ni
siquiera si hubiese subasta pública)
No pueden comprar: (Artículos 1.482 C.C.)
-
El padre y la
madre los bienes de sus hijos sometidos a su potestad.
-
Los tutores,
protutores y curadores, los bienes de las personas sometidas a su tutela,
protutela y curatela.
-
Los
mandatarios, administradores o gerentes, los bienes que estén encargados de
vender o hacer vender.
-
Los empleados
públicos, los bienes de la Nación, de los Estados o sus secciones, o de los
establecimientos públicos de cuya administración estuvieren encargados, ni los
bienes que se venden bajo su autoridad o por su ministerio.
-
Los
Magistrados, los Jueces, Fiscales, Secretarios de Tribunales y Juzgados y
Oficiales de Justicia, los derechos o acciones litigiosas d la competencia del
Tribunal de que forman parte.
OTRAS INCAPACIDADES:
Incapacidades para comprar:
·
Ni el tutor ni
el protutor pueden comprar los bienes del menor, ni arrendarlos, etc.
/Artículo. 370 C.C.)
·
Ni el tutor ni
el curador pueden comprar los bienes del sometido a interdicción judicial o
penal. /Artículo. 393 – 408 C.C.)
·
Pacto Cuota
Litis: Los abogados y los procuradores, ni por si mismos, ni por medio de
personas interpuestas, podrán adquirir vienes de sus clientes. (Artículo 1482
C.C.)
·
Las naciones
extranjeras como personas jurídicas no pueden adquirir inmuebles en el
territorio nacional con la sola excepción de los edificios de sus Embajadas y
Legaciones, previo permiso en cada caso del Presidente de la Republica,
otorgado a través del Ministerio de Relaciones Exteriores. ( Ley de Extranjeros, Art. 54)
·
Los institutos
de manos muertas no pueden adquirir inmuebles por ningún titulo, es obvio que
no pueden comprarlos. (Articulo 1.144 CC)
INCAPACIDADES PARA VENDER:
·
Cuando pesa
prohibición de enajenar y gravar el inmueble de que se trata.
·
Cuando se ha
embargado el bien en cuestión.
·
Cuando se ha
declarado la quiebra del propietario.
·
Cuando el
propietario ha hecho cesión de bienes (Articulo 1.942 CC) salvo lo
previsto en el articulo 1.946 CC
TEMA III
VALIDEZ DE LA VENTA
PRECIO
Es la suma dineraria que representa el valor
adjudicado por las partes a la cosa vendida.
Requisitos del precio:
1.
Debe ser de moneda de curso real
2.
Debe ser serio: corresponder al verdadero valor de la cosa.
3.
Debe ser determinado o determinable: debe aparecer
expresado en el contrato, sino deben mencionarse elementos para determinarlo.
4.
No debe ser vil o irrisorio, ósea debe estar ajustado a la
realidad y al valor de la cosa.
5.
Puede fijar el precio un tercero nombrado por las partes.
Dicho tercero no debe ser un árbitro, ni perito, mandatario no experto, en
vista de que no hay litigio
LA COSA:
1) El objeto debe ser posible, lícito y determinado. (Articulo 1.155
CC)
Posible se refiere a que la cosa exista o
que pueda existir en el momento de la venta, o, en general, en un futuro. No
necesariamente la cosa debe existir en el momento de realizar la venta.
2) Debe tener una dimensión especifica, dependiendo del acuerdo entre las
partes
3) Venta de cosas que han perecido antes de la celebración de la venta:
Si ha perecido la cosa la venta es inexistente.
Articulo 1.485 CC: Si en
el momento de la venta la cosa vendida ha perecido en totalidad la venta es
inexistente. Si solo ha perecido parte de la cosa, el comprador puede elegir
entre desistir del contrato o pedir la parte existente, determinándose su
$ por expertos.
4) Venta de cosas de futura existencia. (No se pueden vender herencias
inexistentes). (Artículo 1.156 )
a. La venta no se produce sin la entrega de la cosa
b. El comprador paga el precio aunque la cosa no llegue a producirse
Cosas que no pueden ser
vendidas
1.- No
pueden ser vendidos los bienes dominiales de uso público y privado
2.-
Tampoco pueden venderse los derechos de habitación de uso y habitación de una
persona.
3.- No
se pueden vender los bienes pertenecientes a una sucesión abierta
La anulabilidad de la venta de la cosa ajena es
dable cuando el comprador conociere que la cosa comprada es ajena. La acción de
nulidad es propia del comprador, nunca es ejercible por el vendedor, ya que
este tiene la obligación de saneamiento por evicción, y el presunto propietario
de la cosa vendida solo podrá revindicar. El lapso para pedir la Nulidad son 5
años.
TEMA IV
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
LA TRADICIÓN:
La
tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador. (Art. 1486 y 1487 C.C.)
FORMAS DE LA TRADICIÓN
1.- La tradición de los bienes inmuebles: (Art.
1488 C.C.)
El
vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el
otorgamiento del instrumento de propiedad.
2.- La tradición de cosas MUEBLES: (Art. 1488
C.C.)
Se
hace por la entrega real de ellos (dando y dando), por la entrega de las llaves
de los edificios que los contienen, o por el solo consentimiento de las partes,
si la entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta, o si el
comprador los tenia ya en su poder por cualquier otro título.
3.- La tradición de cosas incorporales: (Art. 1490 y
1549 C.C.)
Se verifica por la entrega de los títulos o por el uso que hace de
ellos el comprador con el consentimiento del vendedor.
REGLAS DE LA TRADICIÓN:
a.- GASTOS DE LA TRADICIÓN: (Art. 1491
C.C.)
Si las partes nada habían acordado al respecto, “los gastos de la
tradición son de cuenta del vendedor, salvo la escritura y demás accesorios son
de cargo del comprador. También son de cargo de este los gastos de transporte,
si no hay convención en contrario.
b.- LUGAR, MODO, TIEMPO DE LA TRADICIÓN (Art. 1492 y
1494 C.C.)
El lugar será el convenido por las partes, en su defecto en el lugar
donde la cosa se encontraba, en el momento del acto de la venta, y debe ser
entregada en el estado que se halle en el momento de la venta..
c.- PAGO DE LA COSA: (Art. 1295
C.C.)
El pago debe hacerse en el lugar fijado por
el contrato. Si no se ha fijado el lugar, y se trata de cosa cierta y
determinada, el pago debe hacerse en el lugar donde se encontraba la cosa que
forma su objeto, en la época del contrato. Fuera de estos casos, el pago debe
hacerse en el domicilio del deudor, salvo lo que se establece en el artículo
1.528 CC.
c.1.- Circunstancia
de tiempo-momento: (Derecho de Retención)
a) El vendedor que no ha acordado plazo de pago, no esta obligado a
entregar la cosa si el comprador no ha pagado el precio.
b) El vendedor pierde el beneficio del término que se le haya concedido
para la tradición en los casos de caducidad. (la prescripción es interrumpible,
la caducidad no)
c) Tampoco está obligado a la entrega aun cuando se haya fijado plazo
para el pago, si este plazo ha vencido, sin que el comprador haya cumplido su
obligación, siempre que se reúnan las condiciones exigidas por el Derecho común
para oponer la Excepción Non Aplimenti Contractus.
DERECHO DE RETENCIÓN:
Es la
facultad que concede la Ley al vendedor de retener la cosa ajena, hasta el pago
de lo que le es debido, por el propietario de la cosa, con razón de la misma.
Artículo 1.493 C.C. :El vendedor que no ha acordado plazo para el pago, no está obligado a
entregar la cosa si el comprador no paga el precio.
Tampoco está obligado a hacer la entrega, aun cuando haya acordado
plazo para el pago del precio, si después de la venta el comprador se hace
insolvente o cae en estado de quiebra de suerte que el vendedor se encuentre en
peligro inminente de perder el precio, a menos que se de caución de pagar en el
plazo convenido.
TEMA V
OBLIGACIONES
DEL VENDEDOR
A.-
SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCIÓN TOTAL (GARANTIZAR LA
POSESIÓN PACIFICA)
Es una
garantía de hecho y de derecho por la
cual el vendedor se obliga con el comprador de asegurarle la posesión pacifica
de la cosa vendida, lo cual significa que si un tercero pretende reivindicar
para si la cosa, o parte de ella, pretendiendo derechos sobre ella, es el vendedor,
por efectos del saneamiento quien debe responder. El vendedor no responderá por
actos violentos hecha por terceros interesados en despojar de su propiedad al
comprador.
Artículo 1.504 CC
(Saneamiento por Evicción)
Aunque en el contrato de venta no
se haya estipulado el saneamiento, el vendedor responderá al comprador de la
evicción que le prive de, todo o parte de la cosa vendida, y de las cargas con
que se pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas en el contrato.
EVICCIÓN: es la perturbación que sufre el
comprador de la posesión pacifica de la cosa, esta proviene es una sentencia
que ha tenido un resultado adverso para el comprador, que compro ignorando que
pudiera existir un pretensor con derechos de propietario real de la cosa, o de
acreedor hipotecario.
REQUISITOS
Hay evicción
total de la cosa:
- Cuando el tercero reivindica para l la
totalidad de la cosa
- Cuando el tercero logra la resolución, la
nulidad del negocio jurídico por el cual el comprador adquirió la cosa, o
la anulación del título del vendedor
- Cuando ejecutada la hipoteca, que sobre la
cosa tenía el tercero, el precio del remate cubre únicamente el crédito
- En cualquier caso queda a salvo la
posibilidad del comprador de
procurar a posteriori su defensa de la reivindicación; pero si es evidente
que ello no puede ser posible ocurre la evicción total.
EFECTOS
- El vendedor debe restituir el precio paga
por el comprador
- El vendedor debe restituir al propietario
que ha reivindicado la cosa, los frutos de ella.
- Las costas del pleito que
haya causado la evicción y las del que hubiese seguido con el vendedor
para el saneamiento en lo conducente.
- Los daños y perjuicios y los gastos y costas del contrato
ACCIONES DEL COMPRADOR (CITA DEL
SANEAMIENTO).
- El comprador puede citar al obligado por la
evicción. Esta cita es llamada cita del saneamiento
- La cita del saneamiento permite al comprador
oponer al vendedor la sentencia que se dice entre el comprador y el
tercero reclamante de evicción
- No se produce sustitución procesal, es
decir, el vendedor como pasa a ocupar la posición del comprador
- El comprador evita, con la cita de
saneamiento que el vendedor se apoye en el Art 1517 que hace cesar su
obligación cuando no recibe la notificación de la demanda según el C.P.C.
- Efectuando la cita de saneamiento, el
comprador evita los juicio que tendría que instaurar contra el vendedor al
terminar el juicio con quien pretenda la evicción.
LAPSOS PARA HACER EFECTIVO EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
El
comprador puede demandar el saneamiento por evicción durante un lapso de diez
(10) años, como una acción personal, contado dicho lapso desde una sentencia de
evicción con autoridad de la cosa juzgada. Es decir, que la garantía de
saneamiento por evicción del vendedor solo es efectiva durante los diez años
posteriores a la venta.
Dicha
acción prescribe a los 10 años contados a partir de la fecha de la evicción, de
manera tal que después que el comprador de la cosa que el 3ero reivindico,
tendrá 10 años para intentar la acción de saneamiento. .
OTRAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
El
vendedor está obligado a pagar el exceso de valor, más el precio que recibió
por la cosa vendida, si esta ha aumentado su costo para el momento de la
evicción.
El
vendedor está obligado a reembolsar al
comprador, o hacerle reembolsar por quien ha reivindicado, las mejoras útiles
realizadas al F.
Si el
vendedor actuó de Mala Fe, deberá reembolsar todos los gastos, aun voluntarios,
hechos al fundo
Ejemplos:
1.- Se
vende una polea, más un 3ero ejerce una acción reivindicatoria, porque según el
la polea es de su propiedad, la obligación del comprador es notificarle al
vendedor al momento de la contestación de la demanda, en caso contrario el
vendedor queda exento.
2.- Si un
tercero ejerce su acción reivindicatoria y obtiene una medida de embargo o de
secuestro, bastaría que se practicara cualquiera de esas dos medidas para que
se considere que el comprador ha sufrido evicción, y esto es cierto, y esta
corriente es la adquirida por la jurisprudencia venezolana.
Hay dos formas de relevar al vendedor de la obligación de saneamiento:
1) Cuando las partes de limiten a decir en el contrato que el vendedor no
tiene la obligación de saneamiento, en ese caso, el vendedor queda obligado a
devolver el precio la negociación en virtud del enriquecimiento sin causa.
2) Clausula a todo riesgo, es decir, el comprador declara que el adquiere
la cosa con todos los riesgos que le puedan sobrevenir, en este caso el
vendedor no queda obligado a absolutamente nada en el caso que el vendedor
sufra de evicción
TEMA VI
OBLIGACIONES
DEL VENDEDOR
B.- SANEAMIENTO POR VICIOS O DEFECTOS OCULTOS (GARANTIZAR LA POSESIÓN ÚTIL)
Es la
otra obligación que tiene el vendedor de responder por los vicios o defectos
oculto que disminuyan el goce provechoso de la cosa. Es la obligación del
vendedor de garantizarle al comprador el disfrute provechoso de la cosa. Esa
posesión provechosa puede verse disminuida por un vicio o defecto oculto, e
incluso esa disminución pudiera llegar a hacer impropia la cosa comprada por lo
cual el comprador vería alterada su finalidad de aprovecharse de la cosa.
(Pueden existir en inmuebles como en muebles).
REQUISITOS:
1.
Que el vicio o
defecto sea oculto de verdad – verdad,
en el sentido de que no sea posible con una sencilla revisión constatar el
vicio, porque en ese caso, el momento de reclamar seria en el momento mismo de
la compra-venta.
2.
Que el vicio o
defecto oculto de la cosa vendida
disminuya su uso, y de ser conocido por el comprador, este no la fuese comprado
o pudiese haber ofrecido un menor precio.
3.
Que el vicio o
defecto de la cosa exista en el momento de la venta.
4.
Que el
vendedor ignore el vicio o defecto de la cosa
5.
Que el vicio o
defecto de la cosa vendida la hagan impropia para el uso al cual estaba
destinada.
EFECTOS
- El comprador puede devolver la cosa y
obtener restitución de su dinero
- Puede quedarse con la cosa obteniendo una
disminución del precio pagado, mediante la restitución de una cierta
cantidad estimativamente representativa de esa disminución
- Si el vendedor procedió de mala fe, deberá
restituir el precio y resarcir los daños y perjuicios sufridos por el
comprador.
- El vendedor de buena Fe solo debe restituir
el precio y reembolsar los gastos que haya tenido el comprador.
- Si la cosa ha perecido por sus defectos la
pérdida es atribuible al vendedor
- Si la cosa ha perecido por un caso fortuito
es de cuenta del comprador
ACCIONES DEL COMPRADOR
- Acción
Redhibitoria
Si el comprador persigue resolver o deshacer la venta, por haberse
descubierto un vicio oculto de la cosa, el comprador queda obligado a devolver
la cosa y el vendedor a restituirle el precio pagado (Esta acción no procede en
los casos de remates judiciales
- Acción
Estimatoria QUANTIMINORIS
Es aquella que permite que el comprador se quede con la cosa y recibir
del vendedor una cantidad de dinero representativa de la disminución del precio
por efecto del vicio oculto.
Nota:
El
comprador puede ejercer cualquier acción mientras no exista sentencia de cosa
juzgada
El
comprador debe escoger la acción estimatoria, cuando no se pueda restituir la
cosa por haber enajenado la misma u otra causa
El
comprador que ha gravado la cosa antes de conocer el vicio, deberá liberar el
gravamen de la cosa para después ejercer la acción redhibitoria.
LAPSOS
PARA INTENTAR LA ACCIÓN DE SANEAMIENTO POR VICIOS O DEFECTOS OCULTOS
Para intentar dicha acción hay que distinguir:
Si se
trata de cosas muebles à debe intentarse 3
meses a partir de la tradición
Si se
trata de cosas inmuebles à prescribe al año a
partir de la tradición
Si se
trata de semovientes (reces) à prescribe a los 40
días a partir de la entrega
GARANTÍAS DEL BUEN FUNCIONAMIENTO
Es el
compromiso del vendedor de responder ante el comprador, por el buen
funcionamiento de la cosa durante un tiempo determinado para que exista esta
garantía es necesario que exista un compromiso expreso o tácito del vendedor,
porque la misma no deriva de la ley, para lo cual deberá denunciarlo ante el vendedor
dentro del mes de descubierto, si el vendedor no cumple con su obligación, el
comprador podrá ejercer la acción consiguiente, para lo cual la ley le concede
el plazo de 01 año a contar de la denuncia.
¿Un
vicio oculto y una identidad falsa de la sustancias son lo mismo?
Ejemplo: A José lo invitan a una
subasta de Caballos Pura Sangre, y a el le gusta un caballo en especifico y
pago 50000$ por dicho caballo. Va al hipódromo y manda a entrenar su caballo
con un Jockey, mas es el caso que dicho caballo se va de cabeza contra las
barandas, motivo por el cual el entrenador le participa a José que dicho
caballo tiene problemas de visión. ¿Este defecto de visión que no le permite
ganar al caballo de José es un error de la sustancia o un vicio oculto?
Es un
vicio oculto, pues ninguna de las partes estaba al tanto de saber que dicho
caballo era ciego.
TEMA VII
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
A.- LA OBLIGARON MÁS IMPORTANTE DEL COMPRADOR, ES PAGAR EL PRECIO DE
LA COSA. (Art. 1527 C.C.)
REGLAS:
El pago debe hacerse en el día y lugar
fijado por el contrato.
Si no se ha fijado el lugar, y se trata de
cosa cierta y determinada, el pago debe hacerse en el lugar donde se encontraba
la cosa que forma su objeto, en la época del contrato.
Fuera de estos casos, el pago debe hacerse
en el domicilio del deudor, salvo lo que se establece en el artículo 1.528 CC.
B.- RECIBIR LA ENTREGA DE LA COSA
·
Si se trata de
inmuebles: el vendedor puede
-
Usar el
procedimiento de la oferta real – depósito, para exigir que el comprador
cumpla.
-
Oponer la
excepción non adimpleti contractus:
-
Pedir la
indemnización por daño y perjuicios
-
Intentar una
acción resolutoria
·
Si se trata de
muebles
-
Si la cosa es
un muebles, el vendedor puede hacer uso de la normativa del artículo 1531 C.C.
Artículo 1.531
C.C. Cuando se trata de cosas muebles, La resolución
de la venta se verifica de pleno derecho en interés del vendedor si el
comprador no se ha presentado a recibir antes que haya expirado el término para
la entrega de la cosa vendida, o si, aunque se haya presentado a recibirla, no
ha ofrecido el precio, a menos que se le haya otorgado plazo más largo para
esto.
La falta de
cumplimiento de esta obligación por parte del comprador conlleva a la
resolución del contrato pudiendo también pedir el cumplimiento del contrato, es
decir, que se obliga al comprador a recibir la cosa, pero como es
inconstitucional constreñir u obligar a una persona a hacer una cosa que no
quiere, entonces la cosa se cumple por un procedimiento denominado “Oferta
Real”,
C.- RECIBIR LAS COSAS ACCESORIAS QUE FORMEN PARTE DE LA COSA VENDIDA,
D.- EL PAGO DE ALGUNOS
GASTOS QUE CORRESPONDEN AL COMPRADOR
E.- INTERESES SOBRE EL
PRECIO
La
obligación de pagar el precio no significa la obligación de pagar intereses
salvo en 3 situaciones:
1)
Cuando
se han estipulado, en cuyo caso serán los convencionales y se contaran desde la
fecha del contrato
2)
Cuando
la cosa vendida al comprador produce frutos u otra venta, caso en el cual los
intereses corren desde el día de la entrega hasta el día del pago, pagándose
los intereses legales y estos intereses se computaran desde la venta o desde el
tiempo fijado para recibir la cosa pagando dichos intereses.
De pleno derecho: sirve para referirse a una consecuencia jurídica que se produce sin
necesidad de que ocurra un hecho o acto, sino por el mismo Derecho.
Acción Reivindicatoria: es la acción que se puede ejercer el propietario o quien tiene
derecho a poseer una cosa para reclamarla de quien efectivamente posee. Se
brinda en defensa de todos los derechos reales que se ejercen por la posesión,
dominio, condominio, usufructo, uso, habitación y prenda. Para su procedencia
es necesario que haya mediado desposesión. Pueden reivindicarse las cosas
muebles o inmuebles, y los títulos de créditos que no fueren
al portador. El objeto es la recuperación de cosas muebles o inmuebles, debe
referirse a cosas particulares (cosas que pueden determinarse físicamente), a
cosas físicamente determinadas. Para iniciar una acción reivindicatoria se debe
ser propietario de la cosa o ser titular de un derecho real que se ejerce por
la posesión, tales como el usufructuario, el usuario, el prendario, los cuales
tienen sobre la cosa derechos directos, derechos que les autorizan a poseer las
cosas sobre que han sido establecidas y si por cualquier circunstancia han
perdido la posesión, disponen de acción real para reivindicarla.
TEMA VIII
EL RETRACTO
RETRACTO CONVENCIONAL
Es una
forma de resolución del contrato de venta,
mediante el cual el vendedor, mediante un pacto convenido en el
contrato, recupera la cosa vendida, devolviendo el precio y los gastos y costos
de la venta, los de las reparaciones necesarias y lo de las mejoras que haya
aumentado el valor de la cosa vendida hasta concurrencia del mayor valor que
esta tenga. Es necesario que se haga en el mismo contrato, en caso contrario,
que las partes traten de establecer el pacto de retracto posteriormente a la
redacción del documento, aquella cláusula no tendrá validez como un verdadero
pacto de retracto y solamente tendrá valor como “Opción de Venta”.
REQUISITOS PARA EL EJERCICIO DEL RETRACTO
CONVENCIONAL
- La existencia de un
contrato de venta
- Que en el contrato de
venta el vendedor se haya reservado el derecho de recuperar la cosa
vendida, es decir, que la venta se haya hecho con pacto de retracto
- Que se produzca la
restitución al comprador del precio pagado por vendedor
- Que el vendedor
reembolse al comprador, no solo el precio recibido, sino también los
gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de
las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del
mayor valor que este tenga
- Que el rescate a que
el vendedor tiene derecho, por efecto del pacto de retracto celebrado, se
haga dentro de los lapsos estipulados por la ley, y sus prorrogas.
PLAZOS Y PRORROGA:
Deberá
convenirse antes de haberse cumplido el plazo inicial acordado en el contrato,
este plazo no puede estipularse por un plazo que exceda a 5 años, así las
partes establezcan un plazo mayor. Una
vez terminado el plazo de 5 años, las partes pueden prorrogarlo por el
principio de autonomía de voluntad de las mismas, pero solo por 5 años más, sin
excederse de ese plazo.
DERECHO Y BENEFICIOS DE LAS PARTES
DERECHOS DEL COMPRADOR
-
El comprador
tiene todos los derechos que originalmente tenía el propietario, es decir,
vender, hipotecar, etc.
-
Derecho de
prescripción contra todo el que pretenda tener derechos sobre la cosa vendida.
-
El comprador
tiene derecho a oponer el beneficio de excusión a los acreedores de su
vendedor.
-
Además de las
limitaciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y del contrato de
arrendamiento que exista sobre la cosa, el comprador non puede despedir el
arrendatario hasta que se haga propietario del inmueble.
DERECHOS DEL VENDEDOR
-
El vendedor
conserva el derecho de rescatar la cosa, es decir, de que opere la condición
resolutoria del contrato con pacto de retracto, mientras ese rescate lo efectué
dentro del lapso y sus prorrogas, establecido para ello
-
Quien ha
vendido con pacto de retracto tiene un derecho real, que se puede vender,
hipotecar, donar, etc.
RETRACTO LEGAL
Es el
derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho
en la comunidad, por venta o Dación de Pago, con las mismas condiciones
estipuladas en el contrato, siempre que la cosa no pueda dividirse cómodamente
o sin menoscabo. (1.546 Encab) (NO PROCEDE CUANDO EL PROPIETARIO VENDE SU
PROPIEDAD A OTRO PROPIETARIO, LA LEY DA EL RETRACTO SOLO CON RELACIÓN A
ADQUIRIENTES EXTRAÑO)
REQUISITOS PARA EL EJERCICIO DEL RETRACTO LEGAL
-
Que exista un
comunero con derecho en una comunidad
-
Que exista una
adquisición, hecha por venta o dación de pago, de una cuota parte de la
comunidad
-
Que la
adquisición, producto de una compra o de una dación en pago, sea hecho por un
extraño, es decir, por alguien que sea comunero
-
Que sea
ejercido dentro del lapso previsto por la ley
-
Que la cosa o
el derecho no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo
PLAZO PARA HACER VALER EL RETRACTO LEGAL
Debe
ser ejercido por los comuneros en un plazo no mayor de 9 días, a partir de la
notificación, si el comunero no estuviera presente y no tuviera quién lo
represente, el término será de 40 días, a partir de la fecha de registro de la
escritura. (1.547)
EFECTO DEL RETRACTO LEGAL
El
efecto legal del Retracto Legal antes de ejercerlo, vencido el plazo para
ejercerlo y ejercido oportunamente, son iguales a los efectos del Retracto
Convencional, pendiente la condición, fallida la condición y cumplida la condición,
es decir:
1.- Pendiente la condición = Pendiente la condición, el comprador con pacto de retracto, en
principio, ejerce todos los derechos de
su vendedor, e incluso la prescripción
corre a su favor contra el propietario y contra todos los que pretendan
tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida.
2.- Fallida la condición = si el
vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador
adquiere irrevocablemente la propiedad o derecho.
3.- Cumplida la Condición =
Ejercido el derecho por su titular, o sea cumplida la condición, se producen
los siguientes efectos:
a)
El comprador
debe restituir la cosa en el mismo
estado, con sus accesorios y todo lo que se le haya incorporado.
b)
El vendedor
debe restituir el precio recibido, los costos y gastos de la venta, los gastos
de las reparaciones necesarias y los gastos de las mejoras que hayan aumentado
el valor de la cosa hasta la concurrencia del mayor valor que ésta tenga.
c)
La ley no
establece plazo para hacer las restituciones antes citadas, pero protege al
comprador, cuando dice que el vendedor retrayente no puede entrar en posesión
dela cosa, sino después de haber cumplido todas las obligaciones antes
señaladas, es decir la restitución de los gastos.
d)
Frente a
Terceros, el ejercicio del derecho de retracto, opera como el cumplimiento de
cualquiera otra condición resolutoria y por ende se aplica el principio de que
RESOLUTO JURE DANTIS, RESOLVITUR JUS ACCIPIENTIS, ( Resuelto el derecho dado,
se resuelve el derecho aceptado). Así el vendedor que entre en posesión del
bien en virtud del retracto, lo recibe libre de todas las cargas que le haya
impuesto el comprador. Ejm. Hipotecas, usufructo, etc.
TEMA IX
MODALIDADES EN LA VENTA DE MUEBLES E INMUEBLES
1.- MUEBLES
A.- VENTA DE COSAS SUJETAS A CUENTA, PESO Y MEDIDA (Art. 1475 C.C.)
Estas ventas no son perfectas, sino hasta el momento en que se cuentan, se pesen o se midan, lo que no
significa que el contrato sea imperfecto, ya que el mismo nació cuando se
emitió el consentimiento, lo que quiere decir cuando se dice que la venta no es
perfecta es que la el vendedor sigue corriendo con los riesgos y peligros de la
cosa, hasta que sean pesadas, contadas
o medidas.
Ejemplo: Una persona llega a un comercial y solicita se
le venda unas latas de manteca; pero en ese momento el supuesto comprador sale
del comercio y al regresar se encuentra que el local se había incendiado
totalmente. La pregunta que surge aquí es ¿ Se perfeccionó la venta de las
latas de manteca, si o no ? La respuesta es que no se perfeccionó la venta
porque las latas no se contaron y en este caso como hubo un incendio, los riesgos los corre el vendedor, de acuerdo
al principio de que las cosas perecen para su dueño, de acuerdo a la
interpretación del artículo 1.475 del Código Civil.
B.- VENTA EL ALZADA O GLOBO (Art. 1476 C.C.)
En este tipo de venta las mercancías que se han vendido alzadamente o
en globo, quedan perfectas inmediatamente. En estas ventas las cosas se han
vendido por un solo precio, sin consideración al peso, al número o a la medida;
o cuando aunque se haya hecho mérito de esto, ha sido únicamente para
determinar el monto del precio. En el ejemplo anteriormente explanado, de
conformidad con el art 1476 C.C. pierde el comprador.
C.- VENTA DE COSAS QUE SE ACOSTUMBRAN A GUSTARSE (Art. 1477 C.C.)
Son una serie de objetos que se venden con la condición de que el
comprador los guste o los pruebe, para conocer si la calidad de lo que
está comprando es la que el desea,
entonces hasta tanto ese comprador no guste o pruebe la cosa objeto del
contrato y de su aceptación en cuanto a la calidad de la cosa, no se entenderá
cumplida la obligación de dar, no se entenderá que hay transmisión del vendedor
al comprador, según la regla del artículo 1.477. No queda perfecta la venta, hasta que el comprador no haya hecho conocer su aceptación en el plazo fijado por
la convención o por el uso.
D.- VENTA SUJETA A ENSAYO PREVIO (Art. 1478 C.C.)
Son las ventas de cosas que bien sea porque están sujetas a determinado
mecanismo o porque hay que probar el material con que están hechas, se le da la
oportunidad al comprador de que las ensaye primero, de acuerdo al artículo
1.478.
Ejemplo: Se compra un carro y se prueba para ver si está bien, si está
bien el comprador lo puede adquirir, pero caso contrario no lo compraría.
E.- VENTA FUTURA
Se produce cuando la propiedad de la cosa existe; Cuando el bien o
derecho que se va a transmitir versa sobre una cosa “futura”, la transferencia
dela propiedad ocurre cuando la cosa existe para el momento del
perfeccionamiento del contrato y es perfectamente válida, pero está sometida a
la condición de que la cosa tenga existencia: Si la cosa no llega a tener
existencia, la venta será nula.
Comentarios : Suficientemente claro.
F.- VENTA ALEATORIA
Es una modalidad de la venta de cosas futuras, la ventaja
depende de un hecho casual, cuando se vendan cosas futuras tomando el comprador
sobre si el riesgo de que no llegaran a existir en su totalidad, o en cualquier
cantidad ó cuando se vendan cosas existentes, pero sujetas a algún riesgo. Ejemplo: el contrato de seguros.
2.- INMUEBLES
A.- VENTA POR CABIDA
En este tipo de ventas de bienes inmuebles, sobre todo cuando se
refiere a “terrenos” , sucede frecuentemente que el objeto material del
contrato de compra-venta, puede que tenga mayor o menor medida de lo que en
principio creían las partes.
Artículo 1.496 : el vendedor está obligado a entregar la cosa en toda
la cantidad expresada en el contrato…”.
Cuando el vendedor no pueda entregar la parte pautada, o el comprador
no lo exija, el vendedor estará obligado a sufrir una disminución proporcional
en el precio.
Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada
en el contrato, el comprador debe pagar la diferencia del precio; pero puede
desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veinteava parte de
la cantidad declarada. (Art. 1184 C.C.)
B.- VENTA EN GLOBO =
Cuando se compra un terreno y no se especifica el precio por unidad de
medida, sino que se estipula en globo, es decir no se establece relación
entre cada medida y cada parte del
precio.
Ejemplo: Cuando se compra una hacienda a ciegas, sin medir, no se
especifica el metraje que tiene esa hacienda.
También se aplica en los remates de vehículos, donde se compra el lote
y se ofrece una cantidad de dinero por el mismo, sin especificar cantidad, ni
el precio por cada unidad. =S
TEMA X
VENTA CON RESERVA DE DOMINIO
CONCEPTO:
Es la
venta en la cal el precio se paga a plazos, y el vendedor transfiere el uso,
goce de la cosa vendida, pero se reserva el poder de disposición, es decir, el
dominio sobre la cosa, hasta que el comprador haya pagado la totalidad del
precio. Sin embargo, el comprador puede usar la cosa pero sume el riesgo sobre
ella desde el momento mismo de llevarse efecto la venta.
CARACTERÍSTICAS:
-
El objeto de
la venta es una cosa mueble por su naturaleza
-
El precio de
la venta será cancelado por el comprador a plazos.
-
El vendedor
mantiene el dominio sobre la cosa vendida hasta que ha cobrado el precio
convenido íntegramente.
-
El comprador
adquiere el título de propiedad solo cuando ha terminado de cancelar el precio
-
La cesión de
crédito contra el comprado comprende el dominio del vendedor sobre la cosa
REQUISITOS:
-
La cosa
vendida no podrá ser destinada a la reventa ni a manufactura
-
No podrán
venderse con R.D. las cosas integrantes de un inmueble. (si la cosa esta
integrada a un inmueble, y no puede despegarse sin dañarse o dañar al inmueble,
ha pasado a ser inmueble por destinación).
-
Las cosas
deberán ser identificadas individualmente y de modo preciso.
-
Que se trate
de una venta a plazo o a crédito, sin que sea necesario que constituya una
venta por cuotas.
-
Que se trate
de la venta de un bien mueble por su naturaleza.
-
Que no se trate
de cosas destinadas especialmente a la reventa.
-
Que la reserva
no tenga una declaración mayor de cinco años, debe computarse a partir de la
celebración de la venta.
-
Que la reserva
sea convenida antes de que la propiedad haya sido transmitida al comprador.
EFECTOS DE LA VENTA CON RESERVA
DE DOMINIO:
Para el Vendedor:
-
El vendedor
conserva la propiedad de la cosa vendida bajo condición resolutoria de que
pague la totalidad o parte determinada del precio.
-
La propiedad
que se ha reservado el vendedor solo tiene fines de garantía.
-
Pagado el
precio en su totalidad o en la parte correspondiente, o vencido el plazo de la
reserva, la transferencia al comprador se cumple automáticamente sin necesidad
de actuación alguna del vendedor y opera retroactivamente conforme al derecho
común, la ley obliga al vendedor a otorgar constancia de transferencia, a falta
de esa constancia, el ultimo recibo o comprobante de pago surtirá los efectos
de la misma.
-
La reserva de
dominio no altera en modo alguno las normas sobre tradición y saneamiento.
Para el Comprador:
-
El comprador
tiene la propiedad de la cosa bajo condición suspensiva.
-
El comprador
tiene derecho a poseer la cosa hasta que la condición se cumpla o se vea
fallida, derecho real que puede oponerse
al embargo de los acreedores del vendedor o de terceros.
-
El comprador
esta obligado a cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia
hasta que la adquiera.
-
El comprador
no pude realizar actos de disposición sobre la cosa mientras dure la reserva
sin la autorización expresa del propietario.
-
El comprador
esta obligado a notificar al vendedor dentro del término de diez días, su
cambio de residencia o domicilio cuando se trata de venta de vehículos o el
cambio de lugar del mueble en los demás casos. La sanción para el caso de
incumplimiento de la obligación, es la pérdida del beneficio del término para
el pago del precio por parte del comprador.
RESOLUCIÓN Y
PÉRDIDA DEL BENEFICIO DEL TÉRMINO:
-
Cuando el
precio debe pagarse por cuotas y no obstante pacto en contrario, la falta de
pago de una o más cuotas que no excedan en su conjunto de la octava parte del
precio total de la cosa, no dará lugar a la resolución del contrato, sino al
cobro de la cuota o cuotas insolutas y de los intereses moratorios a la rata
corriente en el mercado, conservando el comprador el beneficio del término
respecto de las cuotas sucesivas.
-
Si la
resolución del contrato de venta con reserva de dominio ocurre por
incumplimiento del comprador, el vendedor debe restituir las cuotas recibidas,
quedando a salvo su derecho de exigir una justa compensación por el uso de la
cosa y los demás daños y perjuicios a que hubiere lugar.
TEMA XII
VENTA DE PARCELA
CONCEPTO
Es la
enajenación de los lotes de un inmueble constituidos por un terreno, que han
sido destinados para ser vendidos en oferta pública (es decir, por cualesquiera
de los medios usuales de propaganda comercial), por unidades parceladas, y de
acuerdo al plano del urbanismo o parcelamiento.
CARACTERÍSTICAS
-
Que se
trata de una venta de una extensión de terreno.
-
Que se
puede vender fraccionadamente y que Las parceles van a ser independientes una
de otras.
-
Se debe
hacer mediante OFERTA PUBLICA es decir a través de los medios de comunicación
comercial tales corno los Avisos de Prensa, vallas etc.
REQUISITOS y DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO
Artículo
2° LVP. Antes
de proceder a la enajenación de un inmueble por parcelas y por oferta pública,
el propietario o los copropietarios protocolizarán
en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro de la ubicación del
inmueble, un documento que se denominará "Documento de
Urbanización o Parcelamiento", en el cual harán constar:
a. La voluntad de
destinar el inmueble a la enajenación por parcelas;
b. La denominación del
inmueble, si la tiene, y su ubicación, área, linderos, medidas y demás
características que sirvan para hacerlo conocer distintamente;
c.
La relación cronológica de los títulos de
adquisición en los veinte años anteriores, con indicación de la naturaleza de
estos títulos y de la fecha y datos de registro de los documentos
correspondientes;
d. El porcentaje que
represente el valor atribuido a cada parcela en relación con el valor fijado
para la totalidad del área destinada a la venta, a los efectos del artículo 13
de esta Ley;
e. El número de parcelas
en que se dividirá el inmueble con forme al plano de urbanismo o parcelamiento,
con indicación a su vez del número de parcelas destinadas a un mismo uso y con
igual zonificación;
f.
Las condiciones generales de urbanización o
parcelamiento, y, especialmente, la relación de las obras y servicios
esenciales con indicación del término dentro del cual estarán terminadas y en
capacidad de cumplir cabalmente su finalidad de conformidad con las leyes y
ordenanzas municipales, así como la constancia de la aceptación de los
respectivos proyectos por los organismos competentes.
g. Los gravámenes y las
limitaciones de la propiedad que existan sobre el inmueble, con indicación de
la fecha y datos de registro de los documentos respectivos.
Parágrafo Único: La protocolización de
los documentos exigidos en este artículo podrá ser hecha para sectores
parciales de la urbanización o parcelamiento general proyectado, en cuyo caso
sólo se podrán ofrecer y enajenar las parcelas comprendidas en dichos sectores.
ANULABILIDAD DEL CONTRATO DE VENTA DE PARCELA
Artículo 5° LVP. Toda
enajenación por parcelas y por oferta pública será nula si no se hubiere
protocolizado previamente el correspondiente Documento de Urbanización o
parcelamiento. En caso de que procedan a su enajenación por parcelas y por
oferta pública sin haber protocolizado el Documento de Urbanización o
Parcelamiento serán castigados con prisión de (5) a (20) meses.
TEMA XIII
CONTRATOS
PRELIMINARES DE LA VENTA
Son aquellos en los cuales las partes se comprometen a celebrar el
contrato de venta, cuando transcurra cierto lapso, o se susciten determinadas
circunstancias. En estos contratos no hay transferencias de propiedad, ni
tampoco de obligaciones de dar; sino simplemente, la expresión de una
obligación de hacer, consistente en la celebración de un contrato de venta.
PROMESA
UNILATERAL DE LA VENTA
Es el precontrato en el cual el promitente se obliga a hacer un futuro
contrato de venta, es decir, a vender un bien o un derecho a quien le hace la
oferta, que llamaremos promisorio, y este acepta la oferta, pero no se obliga a
realizar el futuro contrato (se limita a recibir la oferta).no hay traspaso de
propiedad. En resumen, se produce únicamente la obligación del promitente, re
realizar el contrato de venta con el promisorio.
EJEMPLO: Supongamos que “A” le ofrece vender a “B” un
inmueble. Suscriben un COMPROMISO UNILATERAL este posible vendedor “A” con “B”,
Le dan un posible tiempo prudencial para hacerle la venta pero resulta que en
el tiempo establecido la persona desiste de venderle a ‘B”. De acuerdo con lo
dicho anteriormente
“A” no está obligado a venderle a “B” aún cuando
le ha prometido hacerlo. Porque “A” tiene UNA OBLIGACIÓN DE HACER, PERO NO DE
DAR no está obligado a venderle a “B”. Es posible que “b” se consigue a un
sujeto “C” que Le ofrezca un mejor predio o una contraprestación mayor sobre la
cosa que está vendiendo y así “A” desiste del compromiso con “B” y le vende a
“C”.
PROMESA
BILATERAL DE LA VENTA
Es el precontrato en el cual ambas partes se obligan a celebrar el
contrato, (el promitente vendedor a vender, y la otra partes, el promitente
comprador, a comprar) una vez cumplidas ciertas circunstancias, y los términos
que la oferta reúne, valederos en cuanto a precios, plazo de entrega, etc. La
opción bilateral de venta es conocida entre nosotros como la OPCIÓN DE
COMPRA VENTA U OPCIÓN DE VENTA. Las condiciones que tendrá el contrato de
venta que se comprometen a celebrar mediante el contrato preliminar, deben
estar perfectamente determinadas, vale decir, identificación plena de la cosa
objeto del contrato de venta, precio, forma de pago, duración de la opción,
cláusula penal. Debe existir una clausula penal, en caso del incumplimiento
de la obligación de uno u otro. Queda entendido que la venta solo se
concretara en documento a ser realizado posteriormente, el cual será
protocolizado.
POLICITACIÓN:
a) Definiciones.
Es la promesa unilateral mientras no es aceptada, y
que, por tanto, puede ser revocada por el promitente.
b) Caracteres
-
En la promesa unilateral de venta, existe una obligación unilateral del
promitente, de realizar en contrato de venta.
-
Quien se obliga es el promitente,
pues el promisorio de limita a recibir la oferta
-
En la promesa unilateral de venta, no existe la obligación del
promisorio
-
En la promesa unilateral de venta, no hay traspaso alguno de propiedad
-
En consecuencia, se dice que la promesa de venta es unilateral cuando se
produce únicamente la obligación del promitente, de realizar el contrato de
venta con el promisorio.
TEMA XIV
ARRENDAMIENTO
CONCEPTO
Artículo 1.579 C.C. El
arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se
obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo
y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Se entenderá que son ventas a plazo, los
arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario
en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.
LAPSOS PARA ARRENDAR INMUEBLES
Los contratos de arrendamiento tendrán una duración mínima de un año, los
cuales podrán ser renovados por preferencia del arrendatario o arrendataria.
Pudiendo el arrendatario o arrendataria manifestar antes de la culminación del
lapso, su voluntad de no continuar con el contrato sin perjuicio de tener que
pagar indemnizaciones o cánones restantes.
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
-
Los
arrendadores están en la obligación de tenerlos en buen estado de mantenimiento
y conservación los inmuebles destinados al arrendamiento.
-
Es un
deber de los arrendadores entregar al arrendatario el inmueble dado en
arrendamiento en buen estado de servicios, seguridad y sanidad, así como poner
a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales, en la
fecha convenida o en el momento de la celebración del contrato.
-
Es una
obligación de los arrendadores preservar el buen estado de los inmuebles, los
servicios básicos, áreas comunes y adicionales, según lo convenido en el
contrato, para lo cual deberá coordinar con la junta de condominio o la
administradora.
-
el
arrendador estará en el deber de solventar las reparaciones mayores requeridas
por el inmueble arrendado. En caso de ser llevadas a cabo por el arrendatario o
arrendataria, previa notificación al arrendador o en su defecto a la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el costo de las
reparaciones serán deducibles al canon de arrendamiento.
-
El
arrendador tiene la obligación de garantizar el uso y goce del inmueble al
arrendatario o arrendataria, durante el tiempo del contrato.
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
1) Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia,
estamos significando que debe usarla sin dañar la cosa, sin perturbar a las
demás personas vecinas al igual que debe servirse de la cosa para el uso que se
determine en el contrato, de allí que no puede utilizar la vivienda para
instalar un colegio, hotel, etc. Si se incumple con esta disposición puede
perfectamente el arrendador exigir la resolución del contrato.
2) Es la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos en
el contrato, al igual que hacer otros pactos accesorios.
TEMA XV
CESIÓN Y SUBARRENDAMIENTO
GARANTÍAS DE LA RELACIÓN ARRENDATARIA
Con la Ley para
la Regularización y Control de Arrendamiento Inmobiliarios, el pago de
depósitos quedó eliminado y se suprimieron los cinco artículos referidos a las
garantías que el dueño de la vivienda puede exigir al inquilino.
DE LA FIJACIÓN DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO
Es competencia de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda, la fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por
la presente Ley.
El pago del canon de arrendamiento será mensual y habrá de efectuarse
dentro de los primeros 5 días hábiles al vencimiento de cada mes. En ningún
caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado.
El pago se efectuará en una cuenta corriente, en una institución
bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin, la cual no podrá ser
clausurada durante la relación arrendaticia. En caso de ser clausurada por el
arrendador no se considerará en morosidad al arrendatario y éste no podrá
demandar la falta de pago, así mismo, no podrá solicitarle al arrendatario el
cumplimiento de sus obligaciones, hasta que se abra nuevamente la cuenta
corriente y el pago se realizará desde el momento en que ésta se encuentre
operativa.
El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario un recibo de
pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimiento
que acredite el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el
arrendatario o arrendataria.
DE LA FIJACIÓN DEL CANON
La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles indicados
en el artículo 1 de la presente Ley, estará basada en una banda entre el tres
por ciento (3%) y el cinco por ciento (5%) de rentabilidad anual sobre el valor
del inmueble determinable según el tipo de arrendador, el cual será fijado
anualmente a través de resolución de la SUNAVI.
El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad
establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés
público social.
FÓRMULA PARA LA FIJACIÓN DEL CANON
Obtenido el valor del inmueble de conformidad a lo establecido en los
artículos precedentes, se debe aplicar la siguiente fórmula:
CA =
(VI/12) x %RA
En donde:
1. CA = valor del canon de
arrendamiento.
2. VI = valor del inmueble, de acuerdo
a lo establecido en el artículo 73 de la presente Ley:
VI = (VAI/MCI) x MCV
En donde:
VAI = Valor Actual del Inmueble.
MCI = Es el valor del total de metros cuadrados de áreas vendibles del inmueble.
MCV = Metros cuadrados de la vivienda.
VAI = Valor Actual del Inmueble.
MCI = Es el valor del total de metros cuadrados de áreas vendibles del inmueble.
MCV = Metros cuadrados de la vivienda.
3. % RA= el porcentaje de rentabilidad
anual de acuerdo a lo establecido en el artículo 77 de la presente Ley
INICIO DEL PROCEDIMIENTO PARA LA
FIJACIÓN DEL CANON
- El Superintendente Nacional de Arrendamiento
de Vivienda ordenará mediante acto administrativo motivado el inicio del
procedimiento administrativo para la fijación del canon de arrendamiento,
en el mismo acto designará al funcionario instructor.
- Iniciado el procedimiento se aperturará el
expediente en el cual se recogerá toda la tramitación a que dé lugar el
asunto.
- Ordenado el inicio del procedimiento
administrativo se procederá en un lapso de tres días a notificar a las
personas cuyos intereses legítimos, directos y personales se vean
afectados, a los fines de que ejerzan su derecho a la defensa. (En caso de
no poder hacer efectiva la notificación de forma personal , el SUNAVI
deberá hacer una sola publicación de la notificación en un diario impreso
de circulación nacional al segundo día de haberse vencido el lapso
indicado anteriormente, se entenderá notificado el interesado dos días
después de la publicación, circunstancia que se advertirá en forma
expresa.
Agotado los lapsos para las notificaciones, se aperturará un lapso de doce días para que los interesados realicen sus descargos y promuevan las pruebas que consideren, el cual estará divido de la siguiente forma, tres días para realizar los descargos y nueve días para promover las pruebas. - En el lapso para la promoción de pruebas, la
SUNAVI, inspeccionará y fiscalizará el o los inmuebles sobre los cuales se
haya pedido la regulación, a los fines de verificar los datos necesarios
para la aplicación de los métodos del cálculo del justo valor establecidos
en la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
- Agotado el lapso para realizar los descargos y
promover pruebas, mediante acto que se agregará al expediente, el
funcionario instructor remitirá el expediente a la unidad administrativa
encargada de la consultoría jurídica de la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de vivienda, para que ésta se pronuncie en un lapso de dos
días.
- El pronunciamiento emitido por la unidad
administrativa encargada de la consultoría jurídica, deberá ser remitido
con el expediente administrativo al Superintendente Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, a los fines de que decida y establezca la
regulación del canon correspondiente en un lapso de tres días, dicha
decisión deberá ser motivada y resumida en una resolución que deberá ser
publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela.
- Cuando alguna de las personas cuyos intereses
legítimos, personales y directos no esté conforme con la decisión
administrativa, sólo podrá oponer el recurso contencioso de nulidad por
ante los tribunales competentes, en un lapso no mayor a tres meses.
A los contratos de
arrendamiento se les debe anexar, como parte integral, la resolución mediante
la cual la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda fija el
correspondiente canon de arrendamiento, so pena de nulidad; los arrendadores
que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo serán objeto de
sanción, conforme lo dispone la presente Ley.
TEMA XVI
DE LAS DEMANDAS POR DESALOJO
CAUSAS PARA EL DESALOJO
1. Cuando el arrendatario haya dejado de
pagar 4 cánones de arrendamiento sin causa justificada.
2. En la necesidad justificada que tenga el
propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes
consanguíneos hasta del segundo grado. (el arrendador deberá demostrar la
filiación con pruebas contundentes)
3. Si el arrendatario ha destinado el
inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de
uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal
respectivos, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o
destino que para el previó.
4. Que el arrendatario haya ocasionado
deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o
efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario haya incurrido en la
violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la
convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité
Multifamiliar de Gestión.
DEMANDAS POR DESALOJO
Procedimiento Previo – obligatorio
Previo a las
demandas judiciales por desalojo, se realizara una AUDIENCIA CONCILIATORIA, la
cual consiste que las partes, previa citación por el funcionario competente, y
siendo asistidas previamente por sus respectivas defensa, comparecerán a la
realización de una audiencia, en la cual se llegara a un consenso de solución,
culminada dicha audiencia, los presentes suscribirán acta en la cual hagan
constar los acuerdos y soluciones conciliada. En caso de que no hubiese acuerdo
entre las partes, el funcionario motivara la decisión que correspondiere, si la
decisión fuese favorable para la parte contra la cual obra la solicitud, dicha
parte quedara protegida contra el desalojo, si por lo contrario, fuere favorable
para la parte solicitante, se indicara en la resolución el plazo en el que
podrá efectuar el desalojo. Independientemente de la decisión, las partes
podrán acudir a la vía judicial. OJO (Si no cumplen este procedimiento no
podrán acudir a la vía judicial)
Procedimiento Judicial
El procedimiento
Judicial se inicia por demanda escrita, que debe llenar los requisitos
establecidos en el C.P.C., acompañado de todas aquellas pruebas pertinentes. El
tribunal deberá pronunciarse sobre la admisión de la demandas, en caso de
presentar vicios, ordenara su corrección. Una vez subsanadas se fijara el día
para la AUDIENCIA DE MEDIACIÓN. La cual será oral, y tendrá la finalidad se
mediar y conciliar las posiciones de las partes, para poner fin a la
controversia. Si el demandante no asiste, esto pone fin al proceso (puede
apelar a esto), si el demandado no asiste, no causa efecto alguno. Concluida la Audiencia de Mediación, sin que
se haya llegado acuerdo alguno, el demandado deberá dar contestación a la
demanda, (aclarando los hechos, promoviendo su defensa) acompañado de todas
aquellas pruebas documentales que se dispongan, en caso de no contestar la
demanda, el tribunal procederá a sentenciar dentro de los 5 días sig.
Posteriormente, será fijada la fecha y hora para realizar el juicio, en el que
deberán comparecer todas las partes, si la parte demandante no asiste se
entenderá que desiste de la acción (podrá apelar); si el demandado no asiste se
tendrá por confeso, sentenciado el juez en forma oral con base a dicha
confesión. Concluida la audiencia, el juez se pronunciara su sentencia,
oralmente. Dicha sentencia definitiva es apelable. En dicho caso, el tribunal
Superior en audiencia oral emitirá Sentencia Definitiva. Contra esta decisión
se oirá Recurso de Casación.
DE LA PRÓRROGA LEGAL - PREFERENCIA ARRENDATICIA
La denominada prorroga
legal fue cambiada por el derecho a la
preferencia arrendaticia, prevista en el Art.
89 L.P.R.C.A.V. el
cual plantea que cuando el contrato de arrendamiento haya llegado a su
vencimiento el inquilino tendrá derecho preferente a seguir ocupando el
inmueble con preferencia a cualquier tercero, siempre y cuando este solventes
en sus pagos, si el propietario decide seguir arrendando la vivienda.
DE LA PREFERENCIA OFERTIVA.
En caso
de que el propietario desee vender el inmueble, el arrendatario tendrá el
derecho que se le ofrezca en venta en primer lugar y
con preferencia a cualquier tercero, siempre y cuando se encuentre solvente en el pago de los
cánones de arrendamiento. (Art.
131 .L.P.R.C.A.V.). El propietario deberá informarle mediante documento auténtico, su voluntad de venderle
el inmueble expresándole su derecho de preferencia.
Dicha comunicación deberá
indicar:
-
Precio
no mayor al determinado como el valor del inmueble que se fijó en el cálculo
del justo valor.
-
Condiciones
de venta.
-
Modalidades
de negociación.
-
Dirección
donde será recibida válidamente la respuesta.
-
Documento
de propiedad del inmueble.
-
Documento
de condominio o propiedad colectiva familiar o multifamiliar, donde se
demuestre el estado del inmueble a vender.
-
Certificación
de Gravamen.
-
Esta
notificación deberá ser entregada personal e inexcusablemente al arrendatario o
arrendataria que ocupa el inmueble, de lo contrario no surtirá efecto legal
alguno.
DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATARIO.
Es el derecho que tienen los arrendatarios
de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento
traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado
por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del
inmueble que esté en arrendamiento. Deberá ser ejercido dentro del plazo de 180
días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de
la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento
público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada
del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los
notificados.
TEMA XVII
DE LA CONSIGNACIÓN ARRENDATICIA
DEL REINTEGRO.
- REINTEGRO
DEL EXCESO AL COBRO INDEBIDO
En los inmuebles sometidos a regulación quedará sujeto a reintegro al arrendatario todo
cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por la SUNAVI, o lo
cobrado por arrendamientos ilícitos, en contraposición de las leyes y decretos
existentes en la materia.
- OBLIGACIÓN
DE REINTEGRO AL COBRO INDEBIDO
La obligación de reintegrar el exceso del cobro indebido,
corresponderá al arrendador o al responsable del cobro de los sobrealquileres,
siendo solidariamente responsable ambos, no importando que tipo de relaciones
jurídicas existan entre ellos; sin perjuicio de la aplicación de las sanciones
establecidas en esta Ley.
- DE
LA PRESCRIPCIÓN DEL RECLAMO (10 AÑOS)
La acción para reclamar el reintegro de los pagos indebidos o
sobrealquileres prescribe a los diez (10) años, contados a partir de la fecha
en que haya quedado definitivamente firme la última fijación del canon de
arrendamiento máximo mensual efectuada al referido inmueble, por la SUNAVI.
- RESARCIMIENTO
DE LOS PAGOS INDEBIDOS O SOBREALQUILERES
Los reintegros podrán ser compensables con los cánones de
arrendamiento a solicitud del arrendatario y se considerará a éste en estado de
solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante acto
administrativo o sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que
le corresponda pagar por concepto de cánones de arrendamiento. Las cantidades a
reintegrar serán objeto de intereses calculados a la tasa pasiva promedio de
los seis principales entes financieros, durante la vigencia de la relación
arrendaticia de los últimos seis meses, conforme a la información que
suministre el BCV.
- PROHIBICIÓN
DE EXCESO DE COBRO
Queda totalmente prohibido el exceso de cobro bajo coacción u
otras modalidades, que intenten desvirtuar el canon de arrendamiento
establecido por la SUNAVI. La violación de las disposiciones será sancionada de
conformidad con lo previsto en la L.P.R.C.A.V.).
PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO PREVIO A LA INSTANCIA
JUDICIAL
Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o
resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto
legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el
procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto
Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación
Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10. (Artículo
96 L.P.R.C.A.V.).
PROCEDIMIENTO
Previo a las demandas judiciales por
desalojo, se realizara una AUDIENCIA CONCILIATORIA, la cual consiste que las
partes, previa citación por el funcionario competente, y siendo asistidas
previamente por sus respectivas defensa, comparecerán a la realización de una
audiencia, en la cual se llegara a un consenso de solución, culminada dicha
audiencia, los presentes suscribirán acta en la cual hagan constar los acuerdos
y soluciones conciliada. En caso de que no hubiese acuerdo entre las partes, el
funcionario motivara la decisión que correspondiere, si la decisión fuese
favorable para la parte contra la cual obra la solicitud, dicha parte quedara
protegida contra el desalojo, si por lo contrario, fuere favorable para la parte
solicitante, se indicara en la resolución el plazo en el que podrá efectuar el
desalojo. Independientemente de la decisión, las partes podrán acudir a la vía
judicial. OJO (Si no cumplen este procedimiento no podrán acudir a la vía
judicial)
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